楼市正在发生微妙的变化,核心资产开始慌了

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2020年,一线楼市成交创4年新高,近期翘首与翘尾行情突出。新年首周,一线城市新房成交同比增长23%;重点城市二手房挂牌量连续3个月下降,新增挂牌量连续5个月下降,沪深挂牌量创2年新低;去年在深圳、杭州上演的“抱团涨价”蔓延至一贯低调的广州。很疑惑,岁末年初,“房住不炒”被屡屡强调,从房企融资“三道红线”到银行房贷“两道红线”,资金命脉貌似被掐住了,为何热点楼市逆势泛起?我们拿蛛丝马迹来窥探一下。

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进入2021年,楼市出现一些微妙的变化。比如,热点城市二手房业主挂牌量在明显走低。根据贝壳数据,截至2020年12月,重点18城二手房在售房源比11月下降4.4%,降幅扩大1.2个百分点,连续第3个月环比下降。同比看,12月在售房源同比下降2.5%,降幅扩大2.4个百分点。

截至12月,18个城市中,15个城市在售房源环比下降,上海、深圳二手房在售房源降至近两年最低。其中,上海二手房快速成交,叠加新增挂牌房源量减少,导致在售房源环比降幅约13%,降幅最大,绝对量降至2019年1月以来最低水平;深圳在售房源环比下降约7%,绝对量亦降至2019年以来最低。

2020年新增挂牌房源中,楼龄在5年以下的占14%,较2019年提高5.3个百分点;楼龄在5-10年的占23.2%,较上年下降0.2个百分点,楼龄在10年以上的占62.5%,较上年下降5.1个百分点。所有在售房源中,楼龄5年以下的占比降低2.3个百分点,楼龄10年以上的占比提高2.8个百分点。

表:2020年12月主要城市二手房挂牌房源楼龄结构及占比

说明什么问题?挂牌房源中,以“老破小”为主,楼龄在5年左右的“次新房”很受市场欢迎,一挂出来,马上就卖掉了。另外,业主“惜售心理”明显,这与深圳、杭州、广州等热点城市近期出现的“抱团涨价”、“集体护盘”等现象很吻合,“保卫房价”可能是2021年的一个趋势了。

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笔者一个朋友住在广州珠江新城某小区,本打算春节前把房子卖掉,换一套3房的大户型。去年12月底,朋友已把房子委托给楼下中介了,但2021年1月1日刚一上班,自己就被拉进了另一个人数更多的业主群,自称群主的直接@我这个朋友,说“你的房子挂850万太低了”。

我这位朋友说,“去年12月同户型、低楼层的成交价才835万。我要赶快卖掉,想在春节后再买一套”。没想到,这位群主信心满满地保证,“只要我们群里一致行动,你提到950万,保证你在1个月内成交”。接着,有人跟帖,“你看隔壁那个小区,比我们差,均价居然和我们一样。”

说起隔壁小区,群里更热烈了,“就那破小区,上周还卖掉一套西南向15楼的,居然达到12.5万了,你850万总价算下来的均价才13万,太便宜了”。说着说着,群里的情绪更高昂了。有人继续给大家打鸡血,“你看,深圳后海的房价已到30万+了,我们大家一起努力”。

上周日,我到珠江新城的房产中介那坐了一会儿。面对我的疑惑,中介很坦然,现在大家都觉得房价会涨。事实上,这几年房价上涨预期不断自我实现,不信的人越来越少了。前几年,很多人觉得房价会跌,特别是做生意的人、开厂的人,觉得生意这么难做,工人收入不高,房价怎么涨呢?

但这几年,很多人觉得,逻辑不一样了,房价非常理上涨。中介小哥告诉我,还有一个重要的变化,就是2020年以后,融资很方便了,特别是拿房子抵押的经营贷、消费贷,很容易申请到,而且利率也很低。当前,各银行推出的经营贷产品利率,集中在3.85%-4.9%之间,基本都低于按揭贷款利率,只有小部分产品利率达5%以上,抵押贷款的期限则在1到30年不等。

例如,工行个人经营贷款额度最高达1000万元,期限可达10年;中行个人经营贷金额一般不超过500万元人民币,贷款期限最长不超过5年(含5年);广州银行个人经营贷则更加灵活,根据借款人还款能力和抵押物价值、经营的实际需要,核定贷款额度,最长30年,视客户资质情况综合确定。利率低、额度高,所以做生意的不用再卖房了,拿房子做经营贷,方便多了。

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中介小哥告诉我,他们中介被告诫了,不要参与哄抬房价、炒作预期等行为,如遇到业主调价,需重新签订委托书。但是,中介小哥非常无奈,“我们很弱势”。现在,大多数楼盘都有业主群,业主们信息很灵通,要么有自媒体服务,要么群主或热心业主会在群里发一些楼市信息。

过去,多数业主不太了解行情,加上有些“急售”的,还有所谓的“笋盘”。现在,信息很透明,笋盘绝迹了。而且,有一些自媒体、意见领袖在群里吹,不知情的业主还信以为真,一传十、十传百,把大家的胃口吊高了,都把价格提高了。所以,现在业主们“保卫房价”的意识很强。

以前,中介还能忽悠一下个别业主,但现在业主们一个个都很精明,集体行动了。如果业主们集体把房价拉起来,中介真的没办法,只能接受了。因为,中介也要靠业主放盘来生存。业主团结起来,一个小区几套房挂卖,可以放这个中介,也能放到隔壁另一家中介,中介怎么办呢?

现在大城市的业主,越来越懂得,怎么搞资产运作,让自己的房产价值最大化。房产不同于一般商品,抛开不卖的、限售的、交易频率低的“老破小”,片区二手住房挂牌量只有那么多。业主抱团涨价,打破了二手房市场分散决策和定价的特质。买家要么离场,要么接受更高价格。

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当下的人口形势、货币形势,都有利于资产运作。比如,一线城市也在抢人,但更准确地说,他们是在“挑人”。比如上海“双一流”大学毕业可直接落户;深圳落户3年才能买房,这是拿房子来“挑人”;广州宽松一些,外围7区大专28岁即可落户,但中心4区还在“挑人”。

货币形势也是一样的,很多人早已看清楚了这一点。2020年,为了应对疫情,全球搞货币宽松,美国都“零利率”了。所以,2020年也是“资产大年”,中国的A股表现非常抢眼,创近年来新高了,创业板指数2020年上涨60%。同样,美国股市出现了V型反转,创造了历史。

但存量资产时代特征很明显,资产价值分化。创业板指数上涨60%,但涨幅前20%的股票贡献90%以上涨幅;2020年,我国白酒销量增速下降10%,但高端白酒销量增长10%以上;2020年,豪华车销量2020年维持20%增长,而普通乘用车的销量负增长。当下,资产多,但核心资产荒。

这就不奇怪了,为啥茅台酒价格不断创新高,还会上涨。其实,大城市核心区的二手房,可能是楼市里的茅台。为啥业主集体护盘、保卫房价,因为,他们隐隐约约感觉到,大城市核心资产太少,全球疫情仍在继续,2021年货币政策不“急转弯”,这有利于核心资产价值增长。

其实,广州楼市一贯稳定,不管是房价也好、曝光度也好,不仅弱于京沪深,甚至在厦门、杭州、三亚之下。不像深圳,就连女孩儿们聚会都谈“搞钱”,广州的业主低调、沉稳。但现在,广州业主也不淡定了,可想而知,楼市正在发生一些微妙的变化,即核心资产和非核心资产的分化。

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当然,2021年,针对房企融资的“三道红线”,针对银行放贷的“两道红线”将全面实施。笔者咨询了银行的朋友,他说,新规出台之前,就开始对房地产贷款做窗口指导了,要求规模和占比“双管控”,新增地产贷款占比不超过30%,这次只是以文件的形式正式发布而已。

根据报道统计,目前仅有3-4家中小银行踩红线了。另外,为避免政策“急转弯”,《通知》为超限银行设置过渡期,超出2个百分点以内为2年,超2个百分点及以上为4年。银行的朋友说的很清楚,地产是银行利润大户,他们会腾挪,如果贷款额度受控,他们会优先保障热点楼市融资。

而且,如果确实需要腾退掉现有的地产贷款,才能释放新增贷款空间,他们也会尽量回收非热点城市的贷款,投向热点城市。所以,从资金流向来看,2021年也有利于热点楼市,特别是核心区的房产。看看,不管政策怎么调整,都是有利于热点城市的,特别是核心区域。

资产分化的另一面,就是非核心城市房价下跌。近日,贝壳统计的2020年房价跌幅较大的十大城市,部分省会城市,甚至国家中心城市在列。这些城市,二手房挂牌量创历史新高,交易价格下跌。预计,2021年这些城市政策会松动了,退出限购、放松落户可能是首选。去年11月,哈尔滨开启去库存,并未引起多大反响,预计这种情形在2021年会大量上演。

表:2020年房价跌幅较大的十大城市

对于购房者来讲,2021年依旧是购房的时节。从现在到3月重要会议前,属于政策空窗期,开发商资金压力大,如果有打折的新盘,特别是一二手房价格倒挂的,有能力就积极参与。2021年,楼市分化更精细,热点城市间分化、热点和非热点片区分化。时间会佐证一切,二手房能够叫上价、卖上价的,都是各方面均好的楼盘,比如优质物业管理、大社区带绿化、人车分流做得好、外来人口管理严格等。所以,在存量时代买二手房,必须精挑细选,才能在未来称得上核心资产。

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